【市民に朗報！経済活性の起爆剤！？】
この度、東大阪市内での用途地域が見直されました。
令和8年4月1日施行の用途地域等の変更により、一部の地域で「建ぺい率・容積率」が見直されました。
※尚、詳細につきましては末尾の建築審査課（東大阪市）にてご確認ください。
用途地域の変更｜東大阪市
前回の変更から凡そ10年。
有識者による『新たな街づくり』の観点から、用途地域の変更と建ぺい率・容積率の規制緩和が実施されました。
施行は令和8年（2026年）4月1日。
用途地域等の変更によりどう変わる？
用途地域等の変更により変わる場所とその内容
| 対象となる場所 | 変更前の用途地域 （建ぺい率％・容積率％） | 変更後の用途地域 （建ぺい率％・容積率％） | 関連して変更される 都市計画などの施策等 |
| 大阪中央環状線の沿道 | 第一種住居地域（60%・200%） 準住居地域（60%・300%） 準工業地域（60%・300%） | 近隣商業地域 80%・400% | 防火地域の指定 立地適正化計画 （居住誘導区域の指定） |
| 流通業務団地 | 準工業地域（60%・200%） | 準工業地域（60%・300%） | |
| 大阪中央環状線から西側の住居系用途地域 | 第一種住居地域（60%・200%） 第一種住居地域（60%・300%） 第二種住居地域（60%・200%） 第二種住居地域（60%・300%） 準住居地域（60%・300%） | 第一種住居地域（80%・200%） 第一種住居地域（80%・300%） 第二種住居地域（80%・200%） 第二種住居地域（80%・300%） 準住居地域（80%・300%） | 防火規制の強化 前面道路幅員からの容積率低減数値の変更 |
| 大阪瓢箪山線事業認可区間の沿道 | 第一種住居地域（60%・200%） | 近隣商業地域（60%・300%） |
弊社周辺のエリアでは、「小阪本町・中小阪・下小阪」は上記一覧表の中央環状線より西側となりますので、住居系につきましては建ぺい率が一律80％となります。
※但し、今回の変更では第一種・第二種とも中高層住居専用地域（一中高・二中高）は変更されておりません。
推測では、マンション（分譲・賃貸とも）の乱立を防ぐためでしょうか？それとも…
用途地域の変更により今後変わる建物
➀既存不適格建物・不適格建物が合法になる？
東大阪市内でも昭和の後期から平成初期あたりには、大阪市内同様に不動産建売業者によって分譲された建ぺい率・容積率がオーバーの建物が多数存在しています。
これまでは大幅に建ぺい率・容積率がオーバー（例えば10％を超過した建物）した建物については、金融機関は融資申込の枠から除外されていました。
この部分についても今回の規制緩和によって融資可能物件となるのではないでしょうか。
➁建ぺい率の規制緩和により建物が大きくなる？
CASE1：ビルトイン駐車場が建ぺい率の緩和で建築基準法上で可能に？
CASE2：二世帯住宅での建物の床面積が10％増加したことによってプランが容易になる？
CASE3：25帖を超えた広々LDKにプラスして和室を設置できる？
CASE4：相続時に売却されてきた狭小住宅（土地）の建て替えプランが検討される？
③前面道路幅員からの容積率低減数値の変更では
これまでは「住居系」では容積率の低減数値に0.4という数字が適用されてきましたが、今回の変更により0.6という商業系の数値に変更されました。
CASE1：建ぺい率・容積率がオーバーした物件が融資可能物件となる？
CASE2：建物床面積が大きい家の建築が可能になる？
結果として、今回の規制緩和では住居系では床面積を増加させることができ建物の建築プランがしやすくなり、また商業系では中央環状線や瓢箪山線の沿道では大小商業施設の建設が可能となるのではないでしょうか。そして何より、これまで融資不可であった中古住宅が、金融機関からの融資が可能な物件となるのではないでしょうか。
規制緩和で経済活性とまちづくり｜東大阪市
建物の仕様や構造など詳細は各ページによりご参照ください。
参照