「宅建業者による“人の死の告知に関するガイドライン」
これまでは取り扱う業者によって異なっていた「心理的瑕疵物件」つまりは人の死や事故の告知に関するガイドラインが、国土交通省の検討会により議論がなされ、「宅地建物路地引業者による人の死の告知に関するガイドライン」という形で策定され、令和3年10月に公表されました。
今後はこのガイドラインが指標となるでしょう。
宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン
下記の内容が国土交通省策定のガイドラインとなります。
※以下、「原文抜粋」となります。
また、「弊社の判断基準」と今後は必要となるであろう「お客様による対応」につきましても記載しておりますので、これから不動産をご購入される皆様にとってご参考になれば幸いです。
背景と経緯
不動産取引にあたって
取引の対象において過去に生じた人の死に関する事案について、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで、円滑な流通や、安心できる取引が阻害されているとの指摘があります。
国土交通省では、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、令和2年2月より「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討」において検討を進め、同検討会での議論や、本年5月から6月に実施したパブリックコメントを踏まえ、標記ガイドラインをとりまとめました。
ガイドラインの概要
本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。
本ガイドラインにおいては、例えば以下の事項等について整理しており、詳細は別紙１（概要）及び別紙２（ガイドライン）をご確認ください。
・宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
・取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
・賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
・人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
★国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
株式会社サインホームの判断基準｜心理的瑕疵の告知義務と今後の対応
不動産業界では、このガイドラインが策定され公表された時には、ある意味で『指標』ができ、今後は良くも悪くもこの指標に沿って取引が行われるものだと感じました。
そして、その内容を詳細まで熟読すると一つの答えに辿り着きました。
「告知に関し、変わらない判断基準」
それは、“これまでの対応と何ら変わらない”ということです。
私自身がこれまで宅地建物取引士として実施してきた告知の義務の判断基準と、代表としての弊社の判断基準については、これまで通りでただの「一点」、下記がその判断基準となります。
それは、「そのこと」を聞けば“買う・借りる”という判断が変わったのではないか、または変わる可能性があるのではないかという一点です。
（※「そのこと」とは、事件や事故・自殺等による人の死のことです。）
無論弊社は、国土交通省策定のガイドラインは遵守した上で、世間の宅建業者なら「3年以上経過しているから説明義務は不要だ」などという判断は下さずに、やはりそれを聞けば「買う・借りる」という判断は異なったのではないかという視点に立ち、知り得た情報は国土交通省ガイドラインは準した上で、独自のこの判断基準に基づき、できる限りの調査を実施し、全件説明の上でお客様にご判断いただいております。
今後必要となるお客様の対応について
このガイドラインが策定されたと同時に、宅建業者の肩の荷は相当下りたのではないでしょうか。
しかし、このことによってお客様により『この物件には、精神的瑕疵は存在しますか？また、何か少しでもご存じですか？知っているなら教えて下さい。』といったこれまでには無かった別の内容の確認や対応が増えたのではないかと思います。
内容の確認そして理解した上で不動産を購入することと、そうでない場合とは精神衛生的にもあまりにも違いが有りますので、今後土地や建物・マンション等をご購入される際には、一度業者ご確認されることを推奨致します。
以上をもちまして「【心理的瑕疵】告知に関するガイドライン」は終了となります。